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Fiche pratique

Crédit-bail immobilier

Vérifié le 12/01/2021 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de l'économie

Le crédit-bail immobilier permet à la banque d'acheter un bien immobilier à usage professionnel et de louer ces locaux au client qui pourra acquérir le bien à la fin du contrat de location. À l'inverse, avec une cession-bail, l'entreprise propriétaire d'un immeuble à usage professionnel peut le céder à une société de crédit-bail. Cela lui lui permet de disposer d'un apport de trésorerie, tout en l'occupant. À l'issue du contrat de crédit-bail, l'entreprise en récupère la propriété.

  • Contrat d'une durée supérieure à 12 ans
  • Contrat de moins de 12 ans

Toutes les entreprises imposées à l'impôt sur les sociétés (IS), aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou non commerciaux (BNC), aux bénéfices agricoles (BA).

Seuls les banques et les établissements de crédit peuvent pratiquer des montages de crédit-bail immobilier, sous peine de nullité de l'opération.

L'entreprise locataire (crédit-preneur) passe un contrat avec la société de crédit-bail (crédit-bailleur) qui achète un bien immobilier et le lui loue.

Le locataire peut ainsi financer un investissement immobilier sans apport initial ni prêt bancaire.

Le mécanisme de crédit-bail immobilier comprend donc 2 contrats : un contrat de vente et un contrat de location.

Différents montages sont possibles :

  • L'immeuble est déjà construit, le crédit-bailleur l'achète et le loue à l'entreprise avec une promesse de vente à l'issue du bail.
  • L'immeuble n'existe pas, le crédit-bailleur achète un terrain et paye les travaux en laissant la maîtrise d'ouvrage au locataire.
  • Le locataire dispose d'un terrain qu'il vend à une société pour construire l'immeuble.
  • L'immeuble appartient au locataire qui le vend à une société, qui le lui loue à son tour avec une promesse de vente en fin de bail (cession-bail).

Le loyer est fixé librement entre l'entreprise locataire et le crédit-bailleur. Pendant la construction de l'immeuble, le locataire peut verser des pré-loyers.

Les conditions de résiliation anticipées, avec indemnité éventuelle, doivent être indiquées dans le contrat. À défaut, le contrat peut être annulé, mais à la demande du locataire uniquement.

Le crédit-bailleur doit obligatoirement le soumettre à publicité auprès du service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques).

À la fin du contrat de location, le locataire peut soit acquérir l'immeuble, soit poursuivre la location, soit restituer l'usage du bien au bailleur.

L'acquisition du bien peut avoir lieu de différentes manières :

  • La cession en exécution d'une promesse unilatérale de vente à un prix fixé au départ et tenant compte des loyers versés
  • L'acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel a été édifié l'immeuble
  • Le transfert de la propriété du bien construit sur le terrain appartenant au locataire

Seul le crédit-bailleur peut à la fin du contrat de bail demander son renouvellement.

Dans le cadre d'une société civile immobilière, en cas de restitution de l'immeuble, le locataire doit céder ses parts au bailleur.

  À savoir

en cas de faillite de l'entreprise-locataire, le bailleur peut être contraint de poursuivre le contrat sans pouvoir le résilier (les loyers antérieurs à la procédure seront payés dans l'ordre des créanciers). Si l'entreprise est reprise, le bailleur continue l'opération avec le nouveau preneur, qui n'est pas dans l'obligation de payer les loyers antérieurs.

  • Pendant la construction de l'immeuble, le crédit-bailleur récupère la <a href="https://montgenevre.fr/demarches-administratives/entreprises/?xml=R24379">TVA</a>.

    En cas de cession du contrat du locataire à un tiers, le bénéfice est considéré comme une plus-value professionnelle.

    À la fin du bail, en cas d'acquisition du bien, l'entreprise doit effectuer dans son bilan comptable des réintégrations à ses résultats imposables.

    Pour obtenir le montant à réintégrer plusieurs choses sont à prendre en compte. Puis il faut ensuite déduire de ce montant le prix cession.

    L'acquéreur doit d'abord calculer la différence entre la valeur de l'immeuble à la signature du contrat et le montant des amortissements qu'il aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire de l'immeuble. Il doit ensuite déduire de ce montant le prix de cession. Si le prix d'acquisition est inférieur au résultat obtenu, l'acheteur est tenu de réintégrer la partie des loyers versés pendant le contrat.

     À noter

    La taxe foncière est, sauf exceptions, due par le crédit bailleur car il reste propriétaire du bien.

    Une société peut céder un immeuble à une société de crédit-bail mais il faut qu'elle en retrouve la jouissance immédiatement grâce à un contrat de crédit-bail. Elle peut répartir à parts égales la plus-values réalisée sur les exercices clos sur la durée du contrat de crédit bail dans la limite de 15 ans.

    Cela s'applique aux cession conclues entre janvier 2021 et juin 2023 pour lesquelles un accords de financement a été fait et accepté précédemment entre le 28 septembre 2020 et décembre 2022 inclus. La cession devra être affectée à l'activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole du crédit preneur.

      À savoir

    cela s'applique aussi à l'immeuble loué par une entreprise à une autre entreprise en lien de dépendance avec elle. Il faut cependant que l'immeuble soit affecté à une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.

  • Pendant la construction de l'immeuble, le crédit-bailleur récupère la <a href="https://montgenevre.fr/demarches-administratives/entreprises/?xml=R24379">TVA</a>.

    En cas de cession du contrat du locataire à un tiers, le bénéfice est considéré comme une plus-value professionnelle.

    À la fin du bail, en cas d'acquisition du bien, l'entreprise doit effectuer dans son bilan comptable des réintégrations à ses résultats imposables.

    Si le contrat est d'une durée minimum de 15 ans, cette réintégration est limitée à la différence entre le prix de revient du terrain sur lequel la construction a été édifiée et le prix de cession de l'immeuble au locataire.

    La petite et moyenne entreprise, qui a contracté un crédit-bail pour une durée d'au moins 15 ans entre 2007 et 2013, est dispensées de réintégrer une partie des loyers dans leurs bénéfices. La partie des loyers concernée est celle qui correspond à la différence entre le prix d'acquisition de l'immeuble et sa valeur résiduelle. Ce n'est possible que si l'opération porte sur un immeuble situé dans une <a href="https://montgenevre.fr/demarches-administratives/entreprises/?xml=R24401">ZRR</a> ou une zone d'aides à finalité régionale (AFR).

     À noter

    La taxe foncière est, sauf exceptions, due par le crédit bailleur car il reste propriétaire du bien.

Toutes les entreprises imposées à l'impôt sur les sociétés (IS), aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou non commerciaux (BNC), aux bénéfices agricoles (BA).

Seuls les banques et les établissements de crédit peuvent pratiquer des montages de crédit-bail immobilier, sous peine de nullité de l'opération.

L'entreprise locataire (crédit-preneur) passe un contrat avec la société de crédit-bail (crédit-bailleur) qui achète un bien immobilier et le lui loue.

Le locataire peut ainsi financer un investissement immobilier sans apport initial ni prêt bancaire.

Le mécanisme de crédit-bail immobilier comprend donc 2 contrats : un contrat de vente et un contrat de location.

Différents montages sont possibles :

  • L'immeuble est déjà construit, le crédit-bailleur l'achète et le loue à l'entreprise avec une promesse de vente à l'issue du bail.
  • L'immeuble n'existe pas, le crédit-bailleur achète un terrain et paye les travaux en laissant la maîtrise d'ouvrage au locataire.
  • Le locataire dispose d'un terrain qu'il vend à une société pour construire l'immeuble.
  • L'immeuble appartient au locataire qui le vend à une société, qui le lui loue à son tour avec une promesse de vente en fin de bail (cession-bail).

Le loyer est fixé librement entre l'entreprise locataire et le crédit-bailleur. Pendant la construction de l'immeuble, le locataire peut verser des pré-loyers.

Les conditions de résiliation anticipées, avec indemnité éventuelle, doivent être indiquées dans le contrat. À défaut, le contrat peut être annulé, mais à la demande du locataire uniquement.

À la fin du contrat de location, le locataire peut soit acquérir l'immeuble, soit poursuivre la location, soit restituer l'usage du bien au bailleur.

L'acquisition du bien peut avoir lieu de différentes manières :

  • La cession en exécution d'une promesse unilatérale de vente à un prix fixé au départ et tenant compte des loyers versés
  • L'acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel a été édifié l'immeuble
  • Le transfert de la propriété du bien construit sur le terrain appartenant au locataire

Seul le crédit-bailleur peut à la fin du contrat de bail demander son renouvellement.

Dans le cadre d'une société civile immobilière, en cas de restitution de l'immeuble, le locataire doit céder ses parts au bailleur.

  À savoir

en cas de faillite de l'entreprise-locataire, le bailleur peut être contraint de poursuivre le contrat sans pouvoir le résilier (les loyers antérieurs à la procédure seront payés dans l'ordre des créanciers). Si l'entreprise est reprise, le bailleur continue l'opération avec le nouveau preneur, qui n'est pas dans l'obligation de payer les loyers antérieurs.

Pendant la construction de l'immeuble, le crédit-bailleur récupère la <a href="https://montgenevre.fr/demarches-administratives/entreprises/?xml=R24379">TVA</a>.

En cas de cession du contrat du locataire à un tiers, le bénéfice est considéré comme une plus-value professionnelle.

À la fin du bail, en cas d'acquisition du bien, l'entreprise doit effectuer dans son bilan comptable des réintégrations à ses résultats imposables.

Pour obtenir le montant à réintégrer plusieurs choses sont à prendre en compte. Puis il faut ensuite déduire de ce montant le prix cession.

L'acquéreur doit d'abord calculer la différence entre la valeur de l'immeuble à la signature du contrat et le montant des amortissements qu'il aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire de l'immeuble. Il doit ensuite déduire de ce montant le prix de cession. Si le prix d'acquisition est inférieur au résultat obtenu, l'acheteur est tenu de réintégrer la partie des loyers versés pendant le contrat.

 À noter

La taxe foncière est, sauf exceptions, due par le crédit bailleur car il reste propriétaire du bien.

Une société peut céder un immeuble à une société de crédit-bail mais il faut qu'elle en retrouve la jouissance immédiatement grâce à un contrat de crédit-bail. Elle peut répartir à parts égales la plus-values réalisée sur les exercices clos sur la durée du contrat de crédit bail dans la limite de 15 ans.

Cela s'applique aux cession conclues entre janvier 2021 et juin 2023 pour lesquelles un accords de financement a été fait et accepté précédemment entre le 28 septembre 2020 et décembre 2022 inclus. La cession devra être affectée à l'activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole du crédit preneur.

  À savoir

cela s'applique aussi à l'immeuble loué par une entreprise à une autre entreprise en lien de dépendance avec elle. Il faut cependant que l'immeuble soit affecté à une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.

Les nouvelles aides aux entreprises en 2026

Création ou reprise d’entreprise

Monter une entreprise ou reprendre une activité déjà en place demande une préparation méthodique, une vision précise du projet et une estimation réaliste des besoins financiers. Plusieurs solutions peuvent accompagner les créateurs et repreneurs afin de sécuriser le démarrage. Le prêt d’honneur peut par exemple compléter l’apport personnel et renforcer la confiance des banques. Dans une opération de reprise, certaines aides peuvent aussi participer au financement des audits, des études préalables, des frais de conseil ou des démarches juridiques nécessaires au transfert de l’activité. Les demandeurs d’emploi peuvent, de leur côté, recourir à l’ARCE, qui permet d’obtenir 60 % des droits au chômage restants sous forme de capital, versé en deux fois. Cette somme peut servir à financer les premiers équipements, soutenir la trésorerie ou lancer l’activité avec davantage de sécurité. Les chambres consulaires, les réseaux d’accompagnement et les dispositifs de mentorat apportent également un appui précieux pour structurer le projet et prendre de meilleures décisions.

Transformation numérique

La modernisation digitale ne se limite plus à un site internet ou à quelques logiciels isolés. Elle concerne l’ensemble de l’organisation, de la gestion administrative à la relation client, en passant par les achats, les stocks, la facturation, les ressources humaines ou la production. Dans ce cadre, un ERP Odoo peut centraliser plusieurs fonctions dans un même outil et améliorer le suivi de l’activité. Pour les entreprises déjà équipées, la migration Odoo permet d’avoir la dernière version d’Odoo, avec des fonctionnalités récentes, de meilleures performances, des correctifs de sécurité et une compatibilité renforcée avec les modules actuels. Bien préparée, cette transition limite les interruptions, sécurise les données et facilite le travail quotidien des équipes.

Soutiens sectoriels et investissements stratégiques

Certains secteurs bénéficient d’un accompagnement spécifique en raison de leur importance économique, de leurs enjeux de modernisation ou de leur rôle local. L’industrie et l’agriculture peuvent notamment accéder à des aides destinées à renouveler les équipements, automatiser certaines opérations, améliorer la productivité ou réduire les consommations d’énergie. Le tourisme, la culture et les activités de proximité peuvent aussi être soutenus pour rénover des infrastructures, améliorer l’accueil du public, renforcer l’accessibilité ou développer l’attractivité des territoires. D’autres dispositifs encouragent les investissements liés à la transition énergétique, comme les énergies renouvelables, les bornes de recharge, les véhicules moins polluants ou les solutions de mobilité durable. Ces projets permettent de maîtriser certains coûts sur le long terme tout en réduisant l’impact environnemental de l’activité.