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Question-réponse

En cas de vente d'un local commercial, le locataire est-il prioritaire ?

Vérifié le 26/03/2020 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de l'économie

En cas de projet de vente d'un local à usage commercial ou artisanal par son propriétaire, le locataire, titulaire du bail commercial, dispose d'un <a href="https://montgenevre.fr/demarches-administratives/entreprises/?xml=R37977">droit de préemption</a> ou droit de préférence.

Le propriétaire d'un local commercial doit informer son locataire du projet de vente par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Cette <a href="https://montgenevre.fr/demarches-administratives/entreprises/?xml=R14732">notification</a> doit impérativement indiquer le prix et les conditions de la vente et constitue une offre de vente au profit du locataire.

Chaque notification doit <span class="miseenevidence">impérativement</span> contenir le texte suivant (4 premiers alinéas de l'article L145-46-1 du code de commerce) :

<Citation>Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.</Citation>

<Citation>Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.</Citation>

<Citation>Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.</Citation>

<Citation>Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.</Citation>

Le locataire dispose d'1 mois, à réception de la lettre recommandée, pour se prononcer.

 Attention :

en cas de non-respect de ces règles par le bailleur, la vente pourrait être remise en question.

Certaines ventes de locaux commerciaux ou artisanaux ne bénéficient pas de ce droit de préemption :

  • Vente unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial
  • Vente unique de locaux commerciaux distincts
  • Vente d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial
  • Vente globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux
  • Vente d'un local à l'époux(se) du bailleur, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son époux(se)

Le propriétaire peut baisser son prix ou vendre le local à des conditions plus avantageuses pour l'acquéreur.

Il doit alors notifier au locataire ces nouvelles conditions et ce prix selon les mêmes procédés que pour la première offre (lettre recommandée...).

Cette nouvelle offre au profit du locataire est valable pendant 1 mois suivant sa réception.

Si le locataire accepte l'offre initiale ou l'offre plus avantageuse, la vente doit se réaliser dans les 2 mois.

Si le locataire souhaite recourir à un prêt, il doit en informer le bailleur, au moment où il notifie l'acceptation de l'offre. Dans ce cas, le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois.

Si à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas eu lieu, l'acceptation de l'offre de vente n'est plus valable.

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